大元至正年间，大都城北的斜街口有一间破败的酒楼，名叫归雁楼。
酒楼门楣上的匾额已经倾斜了大半，字的半边被风吹雨打剥落了，远远看去像是寻雁楼。
楼下是间门面，楼上三四间厢房，后院还有一口旧井和一间塌了半边的厨房。
这酒楼已经空了七八年，无人敢来接手，只因传闻这里闹鬼——每到夜深人静时，楼上会传来杯盏碰撞的声响和女人低低的哭泣声，附近住了多年的老人说，那是归雁楼原来的女掌柜柳三娘的阴魂，当年她被人害死在这楼中，至今冤魂不散，不肯离去。
这年初冬，斜街口来了一个潦倒的书生，姓吴名焕之，字照尘，今年二十五岁，原是江南湖州人氏。
他家中本有些薄产，父亲吴文远做过一任县尉，因得罪了贪官被弹劾罢官，回乡后不到三年就病故了。
吴焕之变卖家产北上大都投奔舅舅，到了之后才发现舅舅已经搬走了，不知去向。
盘缠用尽后，他流落街头，在斜街口的一家面摊上饿了两天，摊主是个姓刘的老汉，看他可怜，便指了那间空着的归雁楼说：那酒楼空了好多年了，房东是个姓郑的老头，你若不怕闹鬼，去跟他说说，出些微租金就能住。
总比冻死街头强。
吴焕之走投无路，只得硬着头皮去敲了郑老头的门。
郑老头是个七旬老翁，耳背腿瘸，收了他两百文钱便甩给他一串钥匙，只说了一句：楼上厢房别去，其余地方随便住。
便关了门。
吴焕之搬进归雁楼时，天色已近黄昏。
他推开门面进去，一股浓重的灰尘味扑面而来。
柜台上的酒坛子空了大半，落满了灰，几把断腿的椅子斜靠着墙，地上散落着些碎瓷片。
他上了二楼，推开临街的一间厢房，里面有张木板床和一张歪脚的方桌，床板缝里长了青苔，桌上还放着一只空酒壶和一只倒扣的酒杯。
吴焕之将床板擦干净，铺上自己仅有的一床薄被，又去后院打了桶井水来擦了桌椅，折腾到月亮上来才安顿下来。
他坐在桌前就着一根残烛啃了半个炊饼，正要吹灯躺下时，忽然听见隔壁的厢房传来一声轻响，像是一只酒杯被人轻轻放落在木桌上。
吴焕之竖起耳朵听了一会儿，什么也没有了。
他以为是自己听错了，吹了灯便躺下了。
那一夜他睡得不踏实。
半梦半醒间，他隐约听见有人在一楼走动，步子极轻，像是赤脚踩在木地板上。
他翻了个身想继续睡，那脚步声却停在了他的厢房门口，然后门缝下面透进来一线极其黯淡的青白色微光，像是有人提着一盏极小的灯站在门外。
吴焕之屏住呼吸，一动不动地盯着门缝看。
片刻之后，那线光消失了，脚步声又缓缓地朝楼梯口移去，然后便彻底没有了声响。
吴焕之这才松了绷紧的脊背，后背已经被冷汗浸透了一大片。
次日清晨吴焕之便去郑老头家中，想问问这酒楼从前的事。
郑老头坐在院中的藤椅上晒太阳，被他问得烦了，才含糊地说了一句：那酒楼原来的掌柜姓柳，是个寡妇，人称柳三娘，做得一手好菜，楼里常有些官面上的客人来吃酒。
后来不知怎的，她忽然不见了，有人说是跟人跑了，有人说是遇了匪。
然后酒楼就关了，一直空到今天。
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